Инвестирование в тюремную недвижимость – это отличный способ диверсифицировать свой портфель, и получать солидные дивиденды.
Инвестиционные фонды недвижимости в тюрьмах – это новое явление, которое позволяет частным тюремным компаниям перестраиваться в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), пока основная часть их активов находится в сфере недвижимости. Что такое REIT вы можете узнать из нашей статьи.
Работая как REIT, компании могут получить выгоду от более низких налогов и других преимуществ.
Стандартные REIT более часто инвестируют в традиционные объекты недвижимости, такие как магазины розничной торговли, жилые дома и отели. Но новая волна специализированных REIT, сосредоточенных на нишевых областях, таких как центры обработки данных, вышки сотовой связи и тюрьмы, становится все более популярной.
Заработок на заключенных – полемика и социальная ответственность.
Тюремный сектор REITов является небольшим, и на рынке сегодня есть только две крупные биржевые REIT. В 2013 году CoreCivic и Geo Group были преобразованы в REIT. В совокупности эти два REIT владеют около 75% индустрии частных тюрем.
Хотя идея инвестирования в местах лишения свободы с упором на прибыль является спорным, есть не мало инвесторов, которые бы рассмотрели этот способ заработка. Тем не менее, было бы упущением, если бы мы не упомянули, что инвестирование в REIT в тюрьмы имеет определенные негативные моменты и сопряжено с несколькими подводными камнями, о которых следует знать.
Негативная антиреклама в сочетании с социальными последствиями может сделать тюремные REIT рискованным выбором. Некоторые не решаются инвестировать в этот сектор, поскольку считают, что они получают прибыль за счет осужденных.
Критики говорят, что коммерческие тюрьмы привели к таким вещам, как чрезмерное осуждение и плохие условия для заключенных – экономия на продуктах, электричестве и одежде, изнурительный труд и многое другое. Это привело к тому, что несколько финансовых учреждений вышли из сектора.
Фактически, в начале 2019 года JPMorgan Chase, Wells Fargo и Bank of America прекратили финансирование частных тюрем на фоне давления со стороны общественных активистов. Совсем недавно, в июле 2019 года, Suntrust стал последним банком, прекратившим финансирование частных тюрем. Цены на акции обоих REIT выросли после новостей.
Между тем, тюремные REIT продолжают искать правительственные контракты, чтобы они могли финансировать, строить и поддерживать тюрьмы как часть своего портфеля. Они также стремятся диверсифицировать свои портфели и выйти за пределы тюрем. Например, CoreVest изучает арендуемые правительством офисные объекты.
Социальная нравственность также стала главным пунктом повестки дня обоих REIT, поскольку они работают над устранением негативной стигмы, связанной с REIT в тюрьмах, путем сосредоточения внимания на программах по работе с населением и реабилитации.
Две тюремных REIT составляют основную часть рынка частных тюрем США. CoreCivic была основана в 1983 году и базируется в Нэшвилле. Geo Group была основана в 1984 году и базируется в Бока-Ратон, штат Флорида, США.
По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, рыночные капитальные вложения в тюрьму составляют 3,78 миллиарда долларов, которые делятся практически поровну.
Geo Group перешла в статус REIT в 2013 году. Она имеет рыночную капитализацию в 1,90 миллиарда долларов США и специализируется на приватизированных исправлениях, задержаниях и лечении психических заболеваний. Несмотря на то, что штаб-квартира находится в США, компания имеет представительства в Северной Америке, Австралии, Южной Африке и Великобритании. Geo Group владеет или управляет 135 объектами.
В 2017 году REIT приобрела общественные образовательные центры за 360 миллионов долларов, предоставив им право владения или управления примерно 100 000 койко-мест по всему миру, что сделало его крупнейшей исправительной организацией в мире.
Последние новости включают расширение на 314 коек в процессинговом центре Монтгомери в Конроу, штат Техас. Geo Group заявила, что ее разнообразные услуги включают образовательные и профессиональные программы, когнитивно-поведенческое лечение и лечение от злоупотребления психоактивными веществами, а также религиозные услуги по всему спектру исправлений.
CoreCivic также стала REIT в 2013 году. Рыночная капитализация компании составляет 1,88 миллиарда долларов, и она владеет частными тюрьмами и центрами содержания под стражей и управляет ими. Базирующаяся в Нэшвилле REIT имеет около 100 объектов, разбросанных по всей территории Соединенных Штатов. В дополнение к исправительным учреждениям и службам содержания под стражей, CoreCivic также имеет жилые центры возвращения.
В сентябре 2019 компания сделала свое первое приобретение в Мичигане, так как в 2017 году она начала приобретать объекты, не связанные с тюрьмами. Это дополнение входит в портфель зданий REIT, арендуемых правительством, и является домом для Департамента здравоохранения и социального обеспечения штата Мичиган.
Прогноз для инвестиций в тюремные REIT.
Государства и местные органы власти все чаще обращаются к частным операторам тюрем в качестве партнеров из-за более низких затрат, связанных с ними.
Министерство юстиции отметило, что США имеют самый высокий уровень тюремного заключения среди всех развитых стран: примерно 754 человека на 100 000 человек ежегодно отправляются в тюрьму.
Число заключенных продолжает расти, в то время как число заключенных в государственных тюрьмах остается ограниченным. Все это служит хорошим предзнаменованием для тюремных рейтов.
Ключевые показатели тюремных REITs.
Geo Group тикер (GEO).
Рыночная капитализация – 1,69 млрд. $.
Стоимость акции – 13,9 $.
Дивидендная доходность – 13,75%.
CoreCivic (CXW).
Рыночная капитализация – 1,34 млрд. $.
Стоимость акции – 11,26 $.
Дивидендная доходность – 15,63%.