Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вложения в любую недвижимость является уже давно укоренившимся понятием в сознание многих людей, как один из самых безопасных способов сохранения нажитого имущества, денег в частности. Конечно, существует множество других альтернатив для сохранения капитала, не менее безопасных, например, банальный способ это банковский вклад или более доходный и не менее безопасный способ – ценные бумаги т.е. акции, облигации.

Конечно, многие скажут, что банк может обанкротиться, а на акциях можно в короткие сроки потерять весь свой капитал, мол, сейчас они растут, а завтра рухнут и что дальше? Это не совсем так, и об этом есть отдельная статья, почему вложения в ценные бумаги, более надежный и прибыльный способ, даже для новичка.

Так вот, вложения в коммерческую недвижимость сами по себе не будут, является пассивным доходом по ряду причин, где вложил деньги, нашел арендаторов и сидишь, считаешь прибыль.

Во-первых, рынок недвижимости в целом очень специфичный, доходность которого зависит от очень большого количества различных факторов. Во-вторых, порог входа на сам рынок коммерческой недвижимости очень высокий и не каждый инвестор может себе позволить на него зайти, где сумма первоначальных вложений может начинаться от сотен миллионов рублей и доходить до сотен миллионов долларов, если речь идет о постройке крупного торгового центра или офисного здания.

В данной статье, речь не пойдет о таких огромных капиталовложениях, попросту, человек у которого уже есть эти 100 000 млн. рублей и так прекрасно понимает, как ему их сохранить и приумножить. Рассмотрим варианты, с капиталовложением до 5 млн. руб., а это могут быть офисные помещения площадью от 30 до 100 м2, торговые площади под небольшие кафе и рестораны.

Если вы решились на данный вид инвестиций, стоит определиться, с какой целью собираетесь ее покупать – с целью вложить и сохранить накопленные деньги т.к. у вас уже есть постоянный доход, либо же покупка на собственные или заемные средства с целью получения прибыли от сдачи в аренду этой площади или перепродажи.

Стоит учесть, что для любых операций с коммерческой недвижимостью необходимо наличие ИП, либо же работать через управляющую компанию.

Виды коммерческой недвижимости.

Изображение 1

Под понятие коммерческой недвижимости попадает абсолютно любая недвижимость, кроме не жилой – квартиры, частные дома или участки.

К ней относятся:

  • Офисные помещения,
  • Складские помещения,
  • Магазины, кафе, аптеки,
  • Стрит ритейл — Street retail. Помещения первых этажей жилых домов, под аптеки, кафе, бары, продуктовые магазины,
  • Гаражи, гаражные помещения.

При выборе объекта коммерческой недвижимости, следует помнить о самом главном, золотом правиле так сказать, правило 3х Эль – LLL. Location, location and location (англ. Локация, местонахождение). Самым важным является местонахождение! Ключом к успешному и прибыльному инвестированию в коммерческую недвижимость является всегда его местонахождение, транспортная доступность, видимость для прохожих.

Например, если офис будет находиться вдали от автобусной остановки, или в принципе вдали от общественного транспорта, то даже самая привлекательная цена, не сможет заставить арендаторов снимать такое помещение, а уж тем более, клиентов этих арендаторов.

Так же, следует учитывать множество других факторов, в будущем повлияющих на доходность, такие как, наличие парковки для погрузочно-рагрузочных работ (магазин, ресторан, кафе) а также они не должны иметь выход во двор, что значительно затруднит разгрузку либо, сделает ее вообще невозможной.

Если помещение планируется под рестораны или кафе, то необходимо наличие вентиляции, а бизнес, который будет с высокими энергозатратами, такие как продуктовый магазин, или приготовление пищи, будет требовать повышенной электрической мощности.

Доходность коммерческой недвижимости.

Изображение 2

Если вы уже определились с местом и типом коммерческой недвижимости, важным моментом будет оценка ее рентабельности. С началом общемирового кризиса 2008 года, в России он до сих пор продолжается, и покупательская способность населения за прошедшие 10 лет находится на крайне низком уровне. По прогнозам экспертов, коммерческая недвижимость в Москве или Санкт – Петербурге, имеет срок окупаемости примерно 8-10 лет, но это при очень существенных вложениях, если речь идет о вложениях менее 10 млн. рублей, то окупаемость такого объекта будет составлять не меньше 15-20 лет, а если рассматривать регионы, то еще больше.

Самый простой и доступный способ определить срок окупаемости это посчитать первоначальные вложения и вложения в ремонт или модернизацию этого помещения и полученную сумму разделить на арендные платежи.

Вот реальный пример, инвестиций в офисное помещение. Человек покупает офис площадью 80 м2 за 2,8 млн. руб. без ремонта. На ремонт приходится еще потратить порядка 500 тыс. рублей. Итого готовый офис обходится в 3,3 млн. руб. 3 Помещения, которые там находятся можно сдать по отдельности за 10 тыс. руб. в месяц, и при полной загрузке офиса ежемесячный доход будет оставлять 30 тыс. рублей. (взят самый оптимистичный прогноз, что на деле может оказаться совсем по-другому ввиду удаленности офиса от проезжей части и общественно значимых мест) 3 300 000/ 30 000 = 110 месяцев или чуть больше 9-ти лет. Это при условии, что все 3 помещения сданы в аренду, но т.к. офис находится вдали от общественной остановки, проходимость такого места минимальная, желающих там арендовать помещение совсем не много, а значит и окупаемость при реальном раскладе составит более 20-ти лет.

Конечно же, для того чтобы коммерческая недвижимость приносила хороший доход от вложений, в среднем 20-30% годовых, требуется профессиональный поход к выбору самого помещения, определения его дальнейшей судьбы, и в умелых руках при правильном подходе любая недвижимость может приносить доход, но это уже будет никак не пассивный доход, а все свободное время придется тратить на решение административных вопросов, и общение с арендаторами.

0 213

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.